AUDITORÍAS DE CONSORCIOS

Un servicio prestado por

Juan Carlos García

Ciencias económicas

El consorcio de propiedad horizontal es una persona jurídica, regulada básicamente por las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación, y el Reglamento de Copropiedad. Tiene como finalidad mantener o mejorar las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble.

Para el cumplimiento de sus funciones básicas, el consorcio se vincula a través de un contrato de mandato con un administrador, delegando en éste las tareas operativas, administrativas y de representación.

La tarea del administrador debe enmarcarse en un conjunto de normas (legales, reglamentarias, contables, fiscales) que muchas veces escapan al conocimiento de sus mandantes, los consorcistas.

Cabe destacar que la delegación de tareas en el administrador no exime de sus responsabilidades al consorcio ante eventuales faltas de cumplimiento, existiendo jurisprudencia sobre la imposibilidad de retrotraer las exigencias de rendición de cuentas, si ellas fueron aprobadas por la Asamblea de Propietarios.

Como se podrá apreciar, se presenta la necesidad de contar con un informe profesional sustentado en las Normas de Auditoría vigentes, que incluya un dictamen sobre la razonabilidad de las cifras volcadas en la rendición de cuentas y el cumplimiento de los aspectos legales y reglamentarios por parte de la Administración.

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El CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN y la vida consorcial

Considera al CONSORCIO DE PROPIEDAD HORIZONTAL como persona jurídica privada, que responde por los daños que causen quienes las dirigen o administran en ejercicio o con ocasión de sus funciones. Surge la necesidad de llevar contabilidad.

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El CONSEJO DE PROPIETARIOS dejó de ser un órgano colaborativo. Tiene facultades y responsabilidades.

Se definen los CONJUNTOS INMOBILIARIOS, incluyéndose los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos. Deben someterse a la normativa aplicada a los consorcios de propiedad horizontal.

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¿Qué dice la Ley 3254 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires?

Esta Ley determina, en su Capítulo II, las obligaciones del Administrador.

Puntualmente dice, en el inciso i) de su artículo noveno:



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“La gestión del Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal debe, siempre que la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo disponga, ser auditada contablemente y acompañada de un informe de control de gestión realizados por Profesionales de Ciencias Económicas.”

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La tarea del Auditor externo



La tarea de auditoría externa se desarrolla siguiendo las Normas Técnicas aprobadas por la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas, sobre la base de la cuales el auditor realiza su labor.

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Durante la labor se lleva a cabo un control selectivo de documentación respaldatoria, como por ejemplo: liquidaciones de expensas, documentación de ingresos y egresos, liquidaciones de haberes, declaraciones juradas y comprobantes de pago de cargas sociales.

El Informe del Auditor agrega valor a la tarea de aquel Administrador que ha desempeñado exitosamente su tarea, ya que su gestión quedará respaldada y valorada por la opinión de un profesional independiente.

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Preguntas frecuentes

  • Llevar tranquilidad a los consorcistas. Adicionalmente, jerarquizar la labor del administrador.

  • La auditoría de la propia gestión posiciona favorablemente al administrador cuando llega la ocasión de renovar el mandato, dándole un plus de ventaja sobre otras alternativas.

    Además, cuando presente su propuesta ante un potencial cliente, podrá acompañar las referencias con sus respectivos dictámenes de auditoría, lo que le confiere mejor posicionamiento frente a sus competidores.

  • Una buena administración incide directamente en la calidad de vida de los consorcistas y ocupantes del edificio, repercute en el estado del inmueble, y por lo tanto en su valorización.

  • Una auditoría, en términos generales, es un examen de cierta información, procesos o procedimientos. Este examen es realizado por un profesional independiente, que cumple con las normas específicas que regulan su incumbencia.

    En el caso de la AUDITORÍA DE ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS, esta es llevada a cabo por un Contador Público, matriculado en el Consejo Profesional de la jurisdicción correspondiente. Aplica la Resolución Técnica N° 37 de la Federación Argentina de Consejos Profesionales en Ciencias Económicas.

  • Generalmente, existen tres momentos en que se realiza la Auditoría:

    • Anualmente. El momento ideal para realizarla es antes de la Asamblea Anual que aprobará la gestión del administrador.
    • Períodos intermedios. Puede ser, por ejemplo, cada tres meses. Tiene la ventaja de que si se detectan anomalías, las mismas pueden ser corregidas sin mayor distancia de la ocurrencia, evitando su repetición y minimizando los perjuicios.
    • En oportunidades especiales. Una de ellas puede ser la asunción de un nuevo administrador, examinando la gestión del mandatario saliente, y garantizando de este modo un adecuado deslinde de responsabilidades.

  • El Auditor Externo es contratado por los propietarios, no por el Administrador.

  • A modo enunciativo, puede mencionarse:

    • Control de Ingresos y Egresos.
    • Control de los movimientos en la cuenta del banco.
    • Control de liquidación de haberes, aportes y contribuciones, impuestos.
    • Control de documentación de respaldo de los gastos liquidados y pagos efectuados.
    • Libro de Actas, nombramiento, tareas a realizar en la gestión.
    • Control de Edificio Seguro: Pólizas, matafuegos, limpieza de tanques, desinsectadores, ascensores, Ley 257 (fachadas).

    • Aclaraciones previas, como ser características de las liquidaciones mensuales, forma de exposición de la información, sugerencias sobre metodología para brindar mayor claridad en el detalle de los gastos mensuales, y cualquier otra información que permita una mejor interpretación de la información que brinda el administrador.

    • Diferencias y ajustes en las liquidaciones mensuales, que surgen del análisis de las liquidaciones mensuales de gastos e ingresos.

    • Informe especial sobre la rendición de cuentas. Es la manifestación profesional propiamente dicha, acerca de la razonabilidad o no de la información brindada sobre el movimiento de fondos y sobre el detalle de gastos e ingresos por el periodo controlado.

    • Informe adicional sobre diversos aspectos sujetos a revisión, como ser seguros, abonos, cumplimiento por parte de los proveedores que ingresan al edificio de las normas sobre cobertura de seguros del personal.

    • Anexos con resumen de las liquidaciones mensuales, y de las diferencias encontradas.

  • El costo de una revisión anual, considerando el grado de complejidad de la tarea (cantidad de unidades funcionales, morosidad, cantidad de empleados), se encuentra entre una y dos veces el valor del honorario mensual del administrador. Si se opta por la realización de auditorías de períodos intermedios, el impacto del costo de este servicio sobre las expensas se morigera sustancialmente.

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